Quiere
comprar una propiedad en Miami y no sabe cuánto serian sus gastos?
Quisiera
saber el costo de la transferencia o traspaso de la propiedad, una información
detalladas de todos los costos asociado a la compra de una vivienda en Estados
Unidos específicamente en Miami?
En este artículo
se desglosaran los costos y gastos más comunes al comprar un inmueble en Miami.
Cada compra tiene gastos específicos pero aquí podrá tener una idea más clara
de todos los gastos relacionados a la adquisición de una propiedad en Miami.
Cuando
compra una vivienda usando una hipoteca o Mortgage los gastos del comprador se
incrementan en comparación a comprarla en efectivo.
Lista de Gastos de Cierre al Comprar una propiedad en Miami
1.
Costos Asociados a la
Obtención del Crédito: Estos cargos son cobrados por la institución financiera a la cual contrato
para solicitar su préstamo. Algunos cargos son cobrados por adelantado y otros
a la hora del cierre.
1.1 Cargo por la solicitud de préstamo: La mayoría
de los bancos o instituciones financieras cobran un cargo de iniciación del
proceso de solicitud de préstamo también conocido como application fee. Este
cargo se le cobra al comprador en cuanto solicite el préstamo y no a la hora
del cierre o’ día del traspaso. El prestamista que eligió también podría
cobrarle puntos de descuento o’ discount points para bajarle la tasa de interés
o’ mejorar las condiciones del préstamo hipotecario. Estos cargos varian de
acuerdo con la condición del mercado financiero y varían en dependencia del
banco al cual acuda. Si tiene un crédito establecido en Estados Unidos también
le podrían cobrar por la obtención de un reporte de crédito. Si es extranjero
sin crédito en Estados Unidos entonces se le solicitan las cartas de referencia
de crédito y de empleo.
1.2 Cargo de tasación de la propiedad
(appraisal): Este reporte es ordenado por el prestamista o banco
para asegurarse de las condiciones de la propiedad y la cual cuente con los
requisitos que son aceptables a el prestamista, adicionalmente el tasador
verifica que el precio de compra no esté inflado y este acorde con las ventas más
recientes de propiedades similares en la misma zona o’ vecindario. El precio de
este cargo varia en dependencia de la propiedad y la oficina que sea contratada
para este servicio. Generalmente no se excede de los $500 dólares en
propiedades residenciales, el costo de un appraisal o tasación de propiedad en
una propiedad comercial es mucho más complejo y más costoso. Costo aproximado
$300 a $450 USD
1.3 Costos que la entidad crediticia
solicita que se abonen por adelantado: La entidad financiera otorgando la
hipoteca al comprador exige que varios cargos se paguen por adelantado. Estos
cargos son el interés de la hipoteca por adelantado del mes que va a vivir,
pre-pago de la póliza de seguro de la propiedad, generalmente exigen 12 meses
por adelantado.
1.4 Depósitos de Reserva que la institución
financiera exige: El banco
usualmente exige que el comprador deposite en una cuenta tipo “escrow” manejada
y administrada por la misma institución financiera otorgando la hipoteca. Estos
depósitos de reserva aplica a: Seguro de la propiedad, impuestos locales a la
propiedad, impuestos del condado a la propiedad. Estos depósitos son calculados
por su costo anual. Los impuestos sobre la propiedad del presente año se
prorratean a la fecha del cierre entre en vendedor y el comprador, cada uno
paga por los días en que ocupa la propiedad.
1.5 El banco le puede exigir una cantidad en
especifico: por ejemplo el depósito de 4 meses del valor de los impuestos de la
propiedad mensuales o’ 8 meses en dependencia del día que se realice la
transferencia de la propiedad.
2
Costos de representación de profesionales: Estos
costos no son pagados hasta el día del cierre.
2.1 Costo de comisión de venta al agente
inmobiliario: El agente
inmobiliario o de bienes raíces contratado por el comprador usualmente es
compensado por el vendedor de la propiedad así también como al agente de bienes
raíces contratado por el vendedor. Usualmente el vendedor paga en el condado de
Miami-Dade de un 6% a un 10% de comisión de venta basado en el precio de venta
el cual varia en dependencia del tipo de propiedad que esté vendiendo. En
algunas circunstancias de representación exclusiva el agente inmobiliario también
le cobra al comprador honorarios de representación los cuales pueden ser
basados en un porcentaje o en un costo fijo el cual es acordado entre el
comprador y su agente de bienes raíces con antelación.
2.2 Costo de representación de un
abogado de bienes raíces: El comprador esta en todo su derecho a contratar un abogado de bienes raíces
que defienda sus intereses a la hora del traspaso de la propiedad o durante el
proceso de compra. Los costos son negociados entre el comprador y el abogado y varían
en relación a sus servicios y honorarios individuales no hay un precio
establecido por representación de este tipo.
3
Costos asociados a la transferencia del título de la propiedad: Estos cargos relacionados a la entrega de un titulo limpio al nuevo
comprador son cobrados por la compañía de titulo a cargo de la transferencia de
la propiedad y todos se pagan a la hora del cierre, no antes.
3.1 Costos del acuerdo de cierre: este cargo es cobrado por la compañía
de titulo a cargo de organizar todos los elementos necesarios para realizar el
traspaso de la propiedad, sus costos de personal, herramientas, honorarios de compañía,
proceso, etc. Este costo varía entre $500 a $1,000, el cual le puede incluir
algunos de los cargos detallados en este articulo.
3.2 Tarifa de Titulo de propiedad y
Fidecomiso: Incluye tanto la póliza de seguro de título del
propietario y del prestamista como la tarifa de fideicomiso. El seguro de
título protege tanto al comprador como al prestamista asegurando una cadena de
título clara, permitiendo que las personas con el derecho legal de trasmitir
título a su propiedad sean las que realmente lo hagan. Además, algunas pólizas
protegen contra la ocurrencia de fraude y falsificación. El costo varía en
dependencia de sus necesidades y de los endorsos que requieran.
3.3 Cargo por Agrimensura, levantamiento
de planos o reconocimiento (Property Survey de la propiedad): Cuando se compra una vivienda
unifamiliar como una casa con terreno el prestatario o’ banco siempre requiere
de un survey o reporte de agrimensura para asegurarse que no existen
violaciones o’ adquisición ilícita por un vecino de porciones del terreno de la
propiedad o defectos relacionados al título de la propiedad que puedan afectar
los intereses tanto del comprador como los intereses del banco en devaluar a la
propiedad o estar involucrados en un proceso legal. Durante la investigación de
titulo y antes de proporcionar un seguro de titulo se requiere de una inspección
de este tipo satisfactoria. Costo aproximado: $250 a $450 USD
4
Costos asociados a la transferencia y registro del Gobierno:(Impuestos) Costos de registro Escrituras, Hipoteca, Liberación: Estos costos son
cobrados por el gobierno al comprador y se pagan a la hora del cierre.
4.1 Costos de registro de la propiedad: Escritura
de compraventa $6.00 primera página $4.50 cada página adicional. Registro de la
hipoteca $6.00 primera página $4.50 cada página adicional.
Costos de Timbre/impuesto estatal:
Impuestos del estado $0.35 por cada $100.00
4.2 Impuestos sobre activos o impuesto
intangible: 2 milésimas
por dólar de la cantidad exacta en la hipoteca ($2 USD por cada mil,
aproximadamente)
5
Costos de Cierre Adicionales:
5.1 Inspecciones a la propiedad: Es recomendable que el comprador realice
una inspección de la propiedad, la cual incluya inspección de termitas o
organismos destructores, inspección de techo, electricidad, plomería, etc. El
costo varia pero generalmente es de $100 a $400 USD.
5.2 Costo de la aplicación al condominio
o’ asociación de co-propietarios: Este cargo es pagado antes del día del cierre cuando
el comprador pide toda la documentación directamente a la administración del
condominio o de la comunidad cerrada en cuestión El costo varia en dependencia
de la propiedad y si desea comprar membrecías privadas en caso que así sea exigido
por la comunidad.
5.3 Correo Expreso: Este cargo se le carga a la parte
que lo solicite y varía entre $25 a $50 dólares.
Estudie la planilla HUD-1 emitida por el departamentos
de de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. donde detalla todos los gastos de
cierre que incurre el comprador y el vendedor al comprar una propiedad en
Estados Unidos. Esta planilla es llenada con los gastos específicos de la
compra y debe de ser firmada por ambas parte el día del cierre.
Fuente:
Alicia Ale Key Biscayne
