Quiere comprar una propiedad en Miami y no sabe cuánto serian sus gastos?

Quiere comprar una propiedad en Miami y no sabe cuánto serian sus gastos?

Quisiera saber el costo de la transferencia o traspaso de la propiedad, una información detalladas de todos los costos asociado a la compra de una vivienda en Estados Unidos específicamente en Miami?

En este artículo se desglosaran los costos y gastos más comunes al comprar un inmueble en Miami. Cada compra tiene gastos específicos pero aquí podrá tener una idea más clara de todos los gastos relacionados a la adquisición de una propiedad en Miami.

Cuando compra una vivienda usando una hipoteca o Mortgage los gastos del comprador se incrementan en comparación a comprarla en efectivo.

Lista de Gastos de Cierre al Comprar una propiedad en Miami

1.    Costos Asociados a la Obtención del Crédito: Estos cargos son cobrados por la institución financiera a la cual contrato para solicitar su préstamo. Algunos cargos son cobrados por adelantado y otros a la hora del cierre.

1.1 Cargo por la solicitud de préstamo: La mayoría de los bancos o instituciones financieras cobran un cargo de iniciación del proceso de solicitud de préstamo también conocido como application fee. Este cargo se le cobra al comprador en cuanto solicite el préstamo y no a la hora del cierre o’ día del traspaso. El prestamista que eligió también podría cobrarle puntos de descuento o’ discount points para bajarle la tasa de interés o’ mejorar las condiciones del préstamo hipotecario. Estos cargos varian de acuerdo con la condición del mercado financiero y varían en dependencia del banco al cual acuda. Si tiene un crédito establecido en Estados Unidos también le podrían cobrar por la obtención de un reporte de crédito. Si es extranjero sin crédito en Estados Unidos entonces se le solicitan las cartas de referencia de crédito y de empleo.

1.2 Cargo de tasación de la propiedad (appraisal): Este reporte es ordenado por el prestamista o banco para asegurarse de las condiciones de la propiedad y la cual cuente con los requisitos que son aceptables a el prestamista, adicionalmente el tasador verifica que el precio de compra no esté inflado y este acorde con las ventas más recientes de propiedades similares en la misma zona o’ vecindario. El precio de este cargo varia en dependencia de la propiedad y la oficina que sea contratada para este servicio. Generalmente no se excede de los $500 dólares en propiedades residenciales, el costo de un appraisal o tasación de propiedad en una propiedad comercial es mucho más complejo y más costoso. Costo aproximado $300 a $450 USD

1.3 Costos que la entidad crediticia solicita que se abonen por adelantado: La entidad financiera otorgando la hipoteca al comprador exige que varios cargos se paguen por adelantado. Estos cargos son el interés de la hipoteca por adelantado del mes que va a vivir, pre-pago de la póliza de seguro de la propiedad, generalmente exigen 12 meses por adelantado.

1.4 Depósitos de Reserva que la institución financiera exige: El banco usualmente exige que el comprador deposite en una cuenta tipo “escrow” manejada y administrada por la misma institución financiera otorgando la hipoteca. Estos depósitos de reserva aplica a: Seguro de la propiedad, impuestos locales a la propiedad, impuestos del condado a la propiedad. Estos depósitos son calculados por su costo anual. Los impuestos sobre la propiedad del presente año se prorratean a la fecha del cierre entre en vendedor y el comprador, cada uno paga por los días en que ocupa la propiedad.

1.5 El banco le puede exigir una cantidad en especifico: por ejemplo el depósito de 4 meses del valor de los impuestos de la propiedad mensuales o’ 8 meses en dependencia del día que se realice la transferencia de la propiedad.

2     Costos de representación de profesionales: Estos costos no son pagados hasta el día del cierre.

2.1 Costo de comisión de venta al agente inmobiliario: El agente inmobiliario o de bienes raíces contratado por el comprador usualmente es compensado por el vendedor de la propiedad así también como al agente de bienes raíces contratado por el vendedor. Usualmente el vendedor paga en el condado de Miami-Dade de un 6% a un 10% de comisión de venta basado en el precio de venta el cual varia en dependencia del tipo de propiedad que esté vendiendo. En algunas circunstancias de representación exclusiva el agente inmobiliario también le cobra al comprador honorarios de representación los cuales pueden ser basados en un porcentaje o en un costo fijo el cual es acordado entre el comprador y su agente de bienes raíces con antelación.

2.2 Costo de representación de un abogado de bienes raíces: El comprador esta en todo su derecho a contratar un abogado de bienes raíces que defienda sus intereses a la hora del traspaso de la propiedad o durante el proceso de compra. Los costos son negociados entre el comprador y el abogado y varían en relación a sus servicios y honorarios individuales no hay un precio establecido por representación de este tipo.

3     Costos asociados a la transferencia del título de la propiedad: Estos cargos relacionados a la entrega de un titulo limpio al nuevo comprador son cobrados por la compañía de titulo a cargo de la transferencia de la propiedad y todos se pagan a la hora del cierre, no antes.

3.1 Costos del acuerdo de cierre: este cargo es cobrado por la compañía de titulo a cargo de organizar todos los elementos necesarios para realizar el traspaso de la propiedad, sus costos de personal, herramientas, honorarios de compañía, proceso, etc. Este costo varía entre $500 a $1,000, el cual le puede incluir algunos de los cargos detallados en este articulo.

3.2 Tarifa de Titulo de propiedad y Fidecomiso: Incluye tanto la póliza de seguro de título del propietario y del prestamista como la tarifa de fideicomiso. El seguro de título protege tanto al comprador como al prestamista asegurando una cadena de título clara, permitiendo que las personas con el derecho legal de trasmitir título a su propiedad sean las que realmente lo hagan. Además, algunas pólizas protegen contra la ocurrencia de fraude y falsificación. El costo varía en dependencia de sus necesidades y de los endorsos que requieran.

3.3 Cargo por Agrimensura, levantamiento de planos o reconocimiento (Property Survey de la propiedad): Cuando se compra una vivienda unifamiliar como una casa con terreno el prestatario o’ banco siempre requiere de un survey o reporte de agrimensura para asegurarse que no existen violaciones o’ adquisición ilícita por un vecino de porciones del terreno de la propiedad o defectos relacionados al título de la propiedad que puedan afectar los intereses tanto del comprador como los intereses del banco en devaluar a la propiedad o estar involucrados en un proceso legal. Durante la investigación de titulo y antes de proporcionar un seguro de titulo se requiere de una inspección de este tipo satisfactoria. Costo aproximado: $250 a $450 USD

4     Costos asociados a la transferencia y registro del Gobierno:(Impuestos) Costos de registro Escrituras, Hipoteca, Liberación: Estos costos son cobrados por el gobierno al comprador y se pagan a la hora del cierre.

4.1 Costos de registro de la propiedad: Escritura de compraventa $6.00 primera página $4.50 cada página adicional. Registro de la hipoteca $6.00 primera página $4.50 cada página adicional.
Costos de Timbre/impuesto estatal: Impuestos del estado $0.35 por cada $100.00

4.2 Impuestos sobre activos o impuesto intangible: 2 milésimas por dólar de la cantidad exacta en la hipoteca ($2 USD por cada mil, aproximadamente)

5     Costos de Cierre Adicionales:

5.1 Inspecciones a la propiedad: Es recomendable que el comprador realice una inspección de la propiedad, la cual incluya inspección de termitas o organismos destructores, inspección de techo, electricidad, plomería, etc. El costo varia pero generalmente es de $100 a $400 USD.

5.2 Costo de la aplicación al condominio o’ asociación de co-propietarios: Este cargo es pagado antes del día del cierre cuando el comprador pide toda la documentación directamente a la administración del condominio o de la comunidad cerrada en cuestión El costo varia en dependencia de la propiedad y si desea comprar membrecías privadas en caso que así sea exigido por la comunidad.

5.3 Correo Expreso: Este cargo se le carga a la parte que lo solicite y varía entre $25 a $50 dólares.

Estudie la planilla HUD-1 emitida por el departamentos de de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. donde detalla todos los gastos de cierre que incurre el comprador y el vendedor al comprar una propiedad en Estados Unidos. Esta planilla es llenada con los gastos específicos de la compra y debe de ser firmada por ambas parte el día del cierre.

Fuente: Alicia Ale Key Biscayne